Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Das Miet,- und Wohnungseigentumsrecht ordnet die rechtlichen Beziehungen zwischen Mietern, Vermietern und Wohnungseigentümern. Es wird hierbei zwischen Wohn,- und Gewerbemietrecht unterschieden. Ganz gleich, ob Sie Rat aufgrund einer Mieterhöhung, eines Mietvertrages, einer Kündigung, der Durchführung von Schönheitsreparaturen, der Geltendmachung von Schadensersatz oder im Hinblick auf die (Rück-) Zahlung einer Mietkaution bedürfen, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Oswald als Fachanwältin für Miet,- und Wohnungseigentumsrecht unterstützend zur Seite.

Gewerberaummietrecht / Pachtrecht

Am Anfang eines Gewerberaummiet- oder Pachtverhältnisses besteht zwischen den Vertragsparteien Übereinstimmung, so dass bei zahlreichen Vertragsabschlüssen Musterverträge verwendet werden, was jedoch folgenreich sein kann. Bei der Verwendung von Musterverträgen wird häufig unberücksichtigt gelassen, dass diese lückenhaft und/oder nicht auf die bestehenden Bedürfnisse der Parteien zugeschnitten sind, sich mit der Zeit die Interessen der Vertragspartner ändern, sich eine Partei von dem Vertrag lösen bzw. die Fortsetzung des Vertrages wünscht. Ferner kann das Unterbleiben der Streichungen von Alternativen bzw. Nichtausfüllen von Lücken im Mustervertrag zu widersprüchlichen Angaben führen.

Deshalb ist es von besonderer Bedeutung, dass das Verhältnis der Parteien in Friedenszeiten auf eine solide Basis gestellt wird und die Verträge mit besonderer Sorgfalt und Fachkenntnis ausgearbeitet werden.

Die Gestaltung von Gewerberaummietverträgen und Pachtverträgen bedarf der besonderen Umsicht, da kein sozialer Schutz wie im Wohnraummietrecht besteht und bei der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen die überwiegende Zahl der gesetzlichen Bestimmungen abdingbar ist. Unachtsamkeiten beim Vertragsschluss und/oder bei den Nachverhandlungen können zu ungewünschten Ergebnissen führen.

Die frühzeitige und laufende fachkundige Betreuung des Gewerberaummiet- bzw. Pachtvertrages ist daher für beide Mietvertragsparteien empfehlenswert.

Formerfordernisse bei Abschluss eines Mietvertrages

Grundsätzlich ist es möglich, einen Gewerberaummietvertrag mündlich abzuschließen. Ein mündlicher Mietvertrag ist jedoch schwer zu beweisen, so dass es für den Vermieter sowie Mieter immer ratsam ist, einen schriftlichen Vertrag abzuschließen, der wegen der Einzelheiten der Vereinbarung zunächst die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich hat.

Soll das Gewerbemietverhältnis jedoch länger als ein Jahr bestehen, bedarf der Mietvertrag gemäß §§ 578, 550, 126 BGB der Schriftform. Ist die Schriftform nicht gewährt, gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Jedoch ist die Kündigung frühstens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache, unabhängig vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses, möglich.

Beim Abschluss des Vertrages haben beide Mietvertragsparteien ein Interesse an der vereinbarten langen Laufzeit. Dies kann sich jedoch im ändern. Der Vermieter hat die Möglichkeit die Mietsache zu einem höheren Mietzins zu vermieten oder möchte das Objekt anderweitig nutzen. Der Mieter stellt fest, dass die Gewerberäume nicht seinen Bedürfnissen entsprechen und/oder sein Gewerbe nicht die erforderliche Resonanz bekommt, so dass er in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Hier kommt der Schriftform besondere Bedeutung zu. Sollte die Schriftform nicht gewahrt sein, kann jede Partei den Vertrag ordentlich kündigen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshof, so im Urteil vom 29. April 2009, Aktenzeichen´: XII ZR 142/07, ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Miet-verhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Da auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, reicht es aus, wenn der Inhalt der Vertragsbedingungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestimmbar ist (Senatsurteil vom 2. November 2005 – XII ZR 212/03 – NJW 2006, 139, 140). Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Verein-barung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (BGHZ 142, 158, 161). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kom-men muss (Senatsurteile BGHZ 176, 301, 306 f.; vom 9. April 2008 – XII ZR 89/06 – NJW 2008, 2181, 2182 und vom 18. Dezember 2002 – XII ZR 253/01 – NJW 2003, 1248).